目前，国有企业存在大量划拨土地，很多企业无力缴纳出让金进行盘活，以缴纳出让金为目的的融资渠道也基本封闭。企业很想以资产化方式盘活划拨土地，但是每种方式各有利弊，可选择的路并不多。今天，就让国资研究带你了解国企划拨用地盘活的相关政策和主要方式。
一、相关政策
1992年《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》（目前已废止）规定：以划拨方式取得国有土地使用权的股份制企业，在补办土地使用权出让手续、补交出让金、进行土地登记后，土地使用权由股份制企业所持有。
1998年2月，原国家土地管理局发布《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（国家土地管理局第8号令），第一次明确提出国有企业改制涉及的划拨土地使用权，可以采取国家授权经营方式进行处置。
1999年11月，国土资源部下发《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发〔1999〕433号），进一步规范了国有土地资产授权经营方式。明确对于自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展的需要，主要采用授权经营和国家作价出资（入股）方式配置土地，国家以作价转为国家资本金或股本金的方式，向集团公司或企业注入士地资产。
2001年，国土资源部印发《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44号）明确：为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。
2017年，《国务院办公厅关于印发中央企业公司制改制工作实施方案的通知》（国办发〔2017〕69号）明确：经省级以上人民政府批准实行授权经营或具有国家授权投资机构资格的企业，其原有划拨土地可采取国家作价出资（入股）或授权经营方式处置。
2022年，《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）明确：国有企业发行基础设施REITs涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准。积极探索通过资产证券化等市场化方式盘活存量资产。
二、常规盘活方式
01 授权经营方式
采用授权经营方式处置原存量划拨土地，或以该方式新供土地，各地都缺乏明确、细化的操作规范，导致在实践中出现对政策理解和把握不准的现象，影响了政策的有效落实。
02 作价入股方式
作价入股方式一般都以改制为前提，而且一事一议，需要省级政府或省级自然资源厅进行批复，过程长，不确定性多。
03 资本金注入方式
先缴出让金，后期以资本金注入方式返还。根据《土地出让金收支管理办法》第十一条由财政部门从缴入地方国库的招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款中，划出一定比例的资金，用于建立国有土地收益基金，实行分账核算，具体比例由省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府确定，并报财政部和国土资源部备案。地市级政府通常采取这种方式，以一定比例返还作为企业资本金。
三、融资盘活方式
ABS
由于常规ABS项目不涉及底层资产的产权变动，故一般而言以划拨土地上的建筑物作为基础资产的ABS项目是可行的。但是，要考量需要盘活土地地上建筑的现金流情况，能否覆盖较高的融资成本。2019年海南农垦发行全国首单土地承包金ABS，以其每年对海胶集团承包的土地收取的租金为基础资产，能够在不改变土地权属、不改变土地用途、不改变经营模式的前提下，将海南农垦未来一定年限的土地收益提前兑现。
REITs
根据2020年11月27日国家发改委办公厅发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号），对于划拨用地、协议出让土地使用权、产业园区用地、保税区项目等，即使仅转让项目公司股权而不直接进行土地使用权、建筑物等资产转让的，也要求按照穿透式原则沟通相应主管部门，取得其同意支持公募REITs项目以100%股权转让方式发行REITs，以及转让项目的土地使用权和房屋所有权的批准函。华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金项目底层资产即为划拨土地。
作者：蒙智研究 宋嘉宁、杜晨玮、李慧敏
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